Edição 820. São
Paulo, 8 de setembro de 2003.
Texto editado por Fátima Rodrigo
Veja a entrevista concedida pelo presidente do Irib Sérgio Jacomino à
jornalista Patrícia Simão, em seu programa "Página Aberta" da TV
Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de
2003, das 14h às 15h e reapresentado no dia 6 de fevereiro.
O Irib é considerado uma referência em direito imobiliário no Brasil. Há
quanto tempo existe a instituição?
R: A instituição foi fundada em São Paulo, em 1974, portanto são 29 anos
prestando serviços aos registradores e à sociedade.
Quais as publicações editadas hoje pelo Irib?
R: Temos um catálogo bastante diversificado. Temos uma revista técnica
de conteúdo acadêmico, editada pela Editora Revista dos Tribunais, que é
a Revista do Direito Imobiliário. É nossa primeira revista periódica e
já está no ano 25. Ela é semestral e traz artigos doutrinários a
respeito de direito registral imobiliário, direito notarial e,
especificamente, sobre direito imobiliário. Temos também outra revista
periódica de caráter informativo, o Boletim do Irib em revista, uma
publicação mensal que está no número 306. Temos uma coleção com um
importante editor brasileiro, Sérgio Antonio Fabris, de Porto Alegre. É
uma coleção chamada Irib em debate que edita livros, monografias sobre
temas de direito registral, notarial e imobiliário. Editamos também
cadernos de orientação técnica e profissional dirigidos ao registrador
imobiliário brasileiro, com referências para o exercício da sua
atividade profissional. Além dessas publicações, temos um boletim
eletrônico periódico, encaminhado aos assinantes por e-mail, que versa
sobre a nossa área de atuação, que é o direito registral.
Fale um pouco sobre o site do Irib, que é considerado o mais completo
acervo de informações de registro imobiliário da América Latina.
R: É verdade, o Irib tem um site, www.irib.org.br, que pode ser acessado
por qualquer interessado nas matérias de Direito registral imobiliário e
notarial. O acesso ao site é gratuito e na própria página é possível
fazer assinatura do Boletim Eletrônico, também gratuitamente. O
assinante recebe a publicação em seu e-mail sem qualquer ônus. Temos um
trabalho dirigido especificamente para o meio acadêmico. Ultimamente
temos recebido grande demanda desse segmento, são estudantes de Direito
principalmente. O pessoal da área de cadastro, que estuda a integração
entre cadastro e registro, faz consultas técnicas. A imprensa também é
convidada a acessar o site, porque ali há informações precisas sobre a
atividade registral e notarial, que é tão desconhecida pela sociedade.
As pessoas não conhecem o que é um cartório, nem o objetivo social das
atividades notariais e registrais. Existe o mito e muita desinformação
também.
Eu entrei no site do Irib e vi um link para a ouvidoria. Como funciona
esse serviço de ouvidoria?
R: É uma iniciativa recente. Resolvemos abrir um canal para que a
sociedade pudesse se manifestar a respeito do seu relacionamento com
essa instituição tão importante na cultura jurídica brasileira, que é o
cartório. O cartório de registro de imóveis está aberto. Há um canal de
comunicação para críticas, sugestões e orientação. Eu pedi à ouvidora
que me fornecesse uma estatística porque o trabalho de ouvidoria, como
se sabe, importa na independência do profissional para poder encaminhar
e estabelecer uma relação crítica com a própria entidade, com a
instituição. Eu recebi uma estatística desde setembro do ano passado
(2002), quando foi criado esse serviço de ouvidoria. Por exemplo, 62,5%
da demanda são relativos a informações técnicas. Reclamações, temos 15%.
Elogios, 10% (ao contrário do que se pensa, há quem elogie o serviço!).
Sugestões, 7,5%. E outras solicitações, que não estão assim catalogadas
especificamente, são 12,5%, referentes a atualização de dados, pedidos
de prestação de serviços específicos dos associados. Esse é um aspecto
importante, a ouvidoria está dirigida ao público interno, composto pelos
registradores imobiliários, os sócios natos do Irib. E também há
atendimento externo da ouvidoria às demandas da população a respeito do
serviço de registro de imóveis. Precisamos, ainda, divulgar melhor a
ouvidoria para que ela possa prestar efetivamente seu serviço.
O Irib tem feito convênios, firmado intercâmbios, de cooperação técnica
e troca de informações. Fale sobre isso.
R: Isso é muito importante. Eu tenho ouvido de maneira até insistente a
tese de que cartórios existem apenas no Brasil. Esse é mais um mito
entre vários que existem a respeito da figura do cartório. Na verdade, o
registro imobiliário ou o cartório de registro de imóveis tal qual
existe no Brasil é uma instituição universal encontrada em todos os
países desenvolvidos do mundo. Existe na Espanha, na Alemanha, na Suíça
e em Portugal, por exemplo. Existem registros de imóveis em toda a parte
do mundo, incluindo o Leste europeu que vem de uma experiência de
economia planificada em que os registros imobiliários haviam sido
extintos. Esses países do Leste europeu, hoje, estão adotando o sistema
de registro de imóveis da Europa ocidental e também do Brasil. O Brasil
foi convidado pela Federação Russa para oferecer exemplos da organização
do registro de imóveis como referência para a reorganização do registro
imobiliário no Leste europeu.
A palavra cartório traz um certo ranço lingüístico, é uma palavra
tipicamente portuguesa. Mas a estrutura de tutela de direitos relativos
à propriedade, essa tutela pública se encontra em toda a parte, não com
o nome de cartório, porque cartório é uma palavra da cultura portuguesa.
Não existe “cartório” em espanhol, em francês, em italiano, mas
seguramente a instituição registral existe em todos esses países. Às
vezes dizem “olha, não existe cartório fora do Brasil”. Talvez não
exista com o nome cartório. Mas sistema registral, esse sim, usam no
resto do mundo.
Então, temos um convênio com a Espanha, que tem um sistema de direito
registral e de registro imobiliário extraordinariamente desenvolvido.
Temos convênio com o Uruguai, temos convênio com a Argentina. Agora em
março, estarei indo para o México para formalizar um convênio com a
Academia de Direito Registral do México e com o governo, para que nossas
experiências possam ser trocadas, para que haja um intercâmbio técnico,
científico e para que possamos conhecer a realidade desses países.
Muita gente pensa que cartório passa de pai para filho. Como é isso hoje
em dia?
R: Isso é mais um mito. Eu diria que quando se fala em cartório se abre
a arca dos mitologemas. O mitologema do direito hereditário que passa de
pai para filho; de que cartório só existe no Brasil; de que os custos
relativos ao registro da propriedade são abusivos; de que os serviços
são burocráticos e não têm importância social e econômica. É
inacreditável que jornalistas especializados, pessoas que têm
esclarecimento ou que deveriam ter esclarecimento sobre aspectos
econômicos envolvidos com transações imobiliárias, venham reproduzir
esse preconceito, que está relacionado com a importância ou a
desimportância do registro imobiliário. Para atacar cada um desses
mitos, o cartório não é hereditário. Eu sou um exemplo e posso citar
centenas de outros que se submeteram a concurso público, assumindo a
condição de registrador por um concurso público feito pelo Tribunal de
Justiça de São Paulo. Como eu, existem centenas de colegas. O que houve,
na verdade, é que num certo período histórico, fato especificamente de
São Paulo, os cartórios não eram providos imediatamente. Havia uma
indefinição legislativa, isso acabou acarretando que muitos cartórios
não fossem providos tão logo eles vagassem. Mas essa situação acabou. A
Constituição enterrou de vez a possibilidade de alguém se manter à
frente do cartório sem concurso público. Hoje, a Constituição federal
diz: "Vago o cartório, ou a delegação, o cartório tem que ser submetido
a um concurso público no prazo máximo de 6 meses". Então os cartórios
são providos por concursos rotineiramente. Estamos hoje em pleno
desenvolvimento do segundo concurso no estado de São Paulo, que é um
concurso realizado pelo Tribunal de Justiça. É um certame muito sério,
participam os mais preparados e a esperança que eu tenho é de que esse
mito pouco a pouco venha a ser sepultado, ultrapassado pela realidade.
E a crença de que o dono de cartório é rico? Todo mundo acha que o
titular é milionário, o que o Sr. tem a dizer sobre isso?
R: Esse é outro mito. É confundir o dedo com a lua. Você aponta e diz
"olha, lá existe um cartório que é milionário". Mas se esquece de que o
sistema é muito mais do que um caso episódico que pode ocorrer e ocorre.
Eu, particularmente, saí daqui de São Paulo e fui visitar o Rio Grande
do Norte, onde realizamos um encontro nacional no ano passado. Mas eu
não estive só em Natal para fazer aquele encontro. Eu fui ao interior,
fui à região do sertão. Eu visitei os pequenos cartórios e verifiquei
que a situação no país, de um modo geral, é desesperadora porque os
cartórios foram perdendo, pouco a pouco, atribuições. Tantas foram as
gratuidades que lhes foram impostas, que hoje os pequenos cartórios
sobrevivem a duras penas. Então, é preciso haver um certo tipo de
compensação. Veja o Registro Civil, que é obrigado a trabalhar sem
remuneração por força legal. Tem que haver alguma forma de retribuição
pelo serviço prestado. É um mito dizer que todos os cartórios são
milionários. Isto não é verdade, eu diria que existem cartórios
excepcionais, mas isso é uma exceção à regra. A regra é que o serviço é
prestado por bons profissionais, que são remunerados adequadamente.
Muitos são remunerados abaixo do que seria recomendado.
Há uma proposta recorrente de passar os cartórios para as prefeituras. O
que o Sr. pensa disso?
R: Eu acho o seguinte: "Decreta-se nesta data que os cartórios estão
extintos". Daqui a meia hora decreta-se que: "A partir de agora os
cartórios estão criados". O cartório é uma necessidade social. Se a
sociedade entender que os cartórios devem estar na prefeitura, então
vamos lá discutir a reforma constitucional e vamos passar os cartórios
para as prefeituras. Mas será que é isso que a sociedade quer? Será que
os cartórios dentro das prefeituras não serão cartórios dentro de
cartórios? Essa é uma pergunta que a sociedade precisa se fazer. Mas
precisa haver uma certa honestidade intelectual no debate porque dizer
que o cartório é um enguiço burocrático e só por isso, passando para a
prefeitura, ele vai ser purgado de todos os defeitos que nós
reconhecemos também, isso é inverdade. Você vai reinventar a roda, mas
com grandes prejuízos, porque o registro no Brasil foi criado em 1846.
Foi instalado, porque foi criado na verdade por uma lei de 1843. E em
1846, se sentiu a necessidade de um sistema de publicidade hipotecária.
Esse sistema veio se desenvolvendo ao longo dos anos, é uma instituição
multisecular, atravessamos mais de um século. Então queremos destruir
esse edifício, para reinstalar esse edifício debaixo da prefeitura, com
todos os problemas que a administração pública enfrenta, não dando conta
das suas atribuições básicas? É possível demonstrar que é economicamente
vantajoso para a sociedade manter esse sistema tal qual se acha hoje e
não passar para a prefeitura Mas isso é uma ação política. Assim como
pode passar para a delegacia de polícia, pode passar para o hospital das
Clínicas, tanto faz, o registro vai ser o registro. Vai ter que ter o
registro de imóveis. Uma hora ou outra, alguém vai ter que chegar a essa
conclusão.
As pessoas reclamam muito de que cartório é um serviço burocrático, que
você fica na fila e perde muito tempo. O que foi feito para a
modernização dos cartórios? Eles são informatizados?
R: Muitas são as críticas de que cartório é um império do carimbo, é
papelório, papelama, mar de papel, burocracia desnecessária. Estamos
cansados de ouvir isso e essa é uma inverdade. Os cartórios realmente
estão se modernizando. Eu costumo usar uma imagem para expressar a
realidade dos cartórios: não é porque caiu um avião que vamos decretar
no dia seguinte o fim da aviação civil! Pode haver cartórios com
problemas e os órgãos de fiscalização estão aí para fiscalizar e punir
os responsáveis. O cartório tem um órgão externo de fiscalização. Existe
um controle externo que é uma coisa salutar. A sociedade organizada
fiscaliza o funcionamento dos cartórios e é o Poder judiciário que faz
isso. Temos uma fiscalização muito severa, muito correta, do Tribunal de
Justiça. Agora, os cartórios estão se modernizando. Temos alguns
projetos, aqui mesmo no Irib, que são muito importantes. Fizemos
contrato com a fundação Vanzolini, da Universidade de São Paulo, para o
estabelecimento de normas técnicas-padrão, normas de procedimento de
boas práticas na informatização do registro de imóveis. Os cartórios de
registro foram pioneiros na informatização. Hoje estamos experimentando
uma nova revolução. Todos os cartórios estão informatizados, mas nem
todos estão integrados na Internet. Queremos trazer a informação dos
cartórios para mais perto do cidadão, que é o destinatário final da
informação dos cartórios. Para isso fizemos um convênio com o Serpro,
que é o órgão gestor da ICP-Brasil, utilizando a infra-estrutura de
chaves públicas criada pelo governo federal por medida provisória.
Estaremos integrados nessa infra-estrutura de chaves públicas para
atuarmos na Internet prestando informações seguras porque certificadas,
haverá assinatura digital. Os documentos eletrônicos serão autenticados
e certificados pelo procedimento de criptografia, que fornece segurança
satisfatória à integridade daqueles documentos. Então, os cartórios
estão se desenvolvendo. Existem pesquisas independentes sendo feitas
para que a informatização se dê de forma orgânica porque esse é um
problema que os cartórios enfrentam. Não existe organicidade. Quer
dizer, o cartório é uma instituição de cunho nacional, mas a regulação é
estadual. E se a gente olhar bem, quase que existe uma regulação local,
o que torna disfuncional a integração entre os vários cartórios. Estamos
reconhecendo essa dificuldade e tentando superá-la com ajuda da
Internet, que é uma invenção extraordinária e pode trazer enormes
benefícios.
Já existe informatização? Por exemplo, todos os documentos do seu
cartório estão informatizados? As certidões são microfilmadas? Os
arquivos são todos eletrônicos?
R: Olha, os cartórios foram pioneiros em microfilmagem no Brasil. Em
1969, quando se discutiu a introdução de procedimentos micrográficos, os
cartórios foram chamados pelo Ministério da Justiça e desde aquele
primeiro momento foram pioneiros nessa nova tecnologia. Todos os
cartórios de São Paulo e das grandes cidades têm todos os seus acervos
microfilmados. Inclusive o Quinto Registro, de que sou titular.
Experimentamos uma nova revolução, uma etapa de modernização de
serviços, que é relativa à digitalização de documentos. Hoje o meio não
é mais o microfilme, é eletrônico, embora o microfilme continue sendo
utilizado porque é um meio provado pela técnica e pelo tempo. Nós temos
microfilmes já com 50 anos de idade que apresentam condições para lá de
satisfatórias, que permitem a reprodução adequada dos documentos. Enfim,
a segurança jurídica está garantida. Os cartórios têm essa vocação. Eles
conservaram a história do nosso Direito em Portugal. Os cartórios foram
durante muito tempo os que conservaram as peças mais importantes, os
contratos, enfim, o Direito em ação. O Direito aplicado na Idade Média.
Existe notícia disso tudo porque os cartórios conservaram de maneira
fiel todos esses documentos. Hoje temos conhecimento de como eram as
instituições jurídicas na Europa, em Direito, justamente pelo testemunho
dos contratos notariais. Então, essa é uma vocação histórica dos
cartórios, são conservadores por natureza.
Uma prestação de serviços aqui para o nosso público, sobre aquisição de
imóvel. Quais os cuidados que a pessoa deve ter para aquisição do
primeiro imóvel, que documentos devem ser solicitados ao vendedor?
R: Eu faria uma recomendação. Não sou notário, por isso posso dar essa
recomendação com absoluta isenção e independência. A primeira coisa que
o cidadão deve fazer é procurar um notário, um tabelião, um profissional
perfeitamente habilitado para poder guardar aquela transação de todos os
cuidados que ela exige. Ao fazer o documento, o notário vai solicitar
uma certidão do registro de imóveis. É essencial a certidão para que se
conheça não só quem é o legítimo proprietário como o objeto que está
sendo adquirido. Uma consulta rápida à matrícula do registro de imóveis
fornece todas essas informações. Mas às vezes é necessário o concurso de
um profissional legalmente habilitado e especialmente preparado para
traduzir aquela realidade jurídica para a linguagem do cidadão. Quem vai
adquirir quer segurança, não deseja correr nenhum risco. Muitas vezes,
naquela transação está sendo empenhada a economia de toda uma vida.
Então, se justifica que todos os cuidados sejam tomados. O profissional
que está mais bem capacitado hoje no Brasil é o tabelião. A recomendação
que eu faço é que quem for comprar um imóvel, procure o tabelião. Ele
vai dar as orientações necessárias para a obtenção da certidão de
propriedade e das certidões do alienante, daquele que está vendendo o
imóvel. O tabelião vai guardar o negócio de todos os cuidados que devem
ser tomados.
Qual a diferença entre um contrato de gaveta e a escritura pública?
R: A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: "O que é
clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?" O
contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é
um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato
de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue
preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela
forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida
cautelar. Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do
judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse
contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o
cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele
passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas
estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares
nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está
na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente
desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do
devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está
visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais
caro do que a escritura, muito mais caro. Não há controle público do
preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de
gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é
especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas
vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa
história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos
uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum
quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade
imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os
contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser
evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer
realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É
a recomendação que eu dou.
Produzido por Studio Paiva